年末盘点｜物(wu)企破局：上市“哑火”、并购“退单(dan)”、追债地产(chan),服务,企业,物(wu)业

值得一提的是(shi)，2023年，物(wu)管行业收并购持续降温，企业清退大量质量较低的项目，规模增(zeng)长继续放缓。对此，克而瑞物(wu)管研究员何俊(jun)峰表示：“2022年以来，行业渐渐告(gao)辞高增(zeng)长时代，进(jin)入安稳的高质量发(fa)展阶段。2023年，企业规模增(zeng)长更依(yi)赖(lai)自身直拓能(neng)力，TOP10企业正在规模效应、资源天赋(fu)、品牌竞争等方面占据先发(fa)劣势，为(wei)企业存量市场拓展供应强有力的保障。没有同梯队企业新增(zeng)合约面积(ji)随着梯队渐渐下滑，头部企业规模基础大，拓展规模高，梯队之间的差距将进(jin)一步扩大。”

物(wu)企上市“哑火”

相比此前排队上市的盛况(kuang)，2023年物(wu)企乐成上市的寥寥无几，资源市场一片萧索(suo)的状态(tai)。

正在市值缩水、股(gu)价下探、资源寒潮的配景下，2023年，IPO乐成上市的物(wu)企仅有润华服务和(he)众安伶俐生(sheng)活，两家企业自2021年操持上市以来均经历了3次递表。据克而瑞物(wu)管统计，两家物(wu)企上市平均用时到达661天，较2022年6家新上市物(wu)企平均用时延长了367天，万达商管正在历经4次递表后仍未闯关(guan)乐成，上市之路(lu)崎岖(qu)。

公然材料显示，2023年新递表企业仅有4家，且其中3家为(wei)国资配景。唯(wei)逐一家民企明喆集团于2023年12月12日撤回了发(fa)行上市申请文(wen)件(jian)。泓盈服务正在材料失效后也未再进(jin)一步更新。

正在A股(gu)方面，自4年前新正大敲开(kai)A股(gu)市场大门后，除借壳上市的个别(bie)物(wu)企外，再无一家物(wu)企“通关(guan)”。

克而瑞物(wu)管研究员刘熟(shu)年表示，2023年，联交所对物(wu)企的上市审(shen)核及经管更加严酷。

2023年5月，恒生(sheng)指(zhi)数公司发(fa)布通告(gao)称，恒生(sheng)物(wu)业服务及经管指(zhi)数（简(jian)称“HSPSM”）称号变更为(wei)恒生(sheng)港股(gu)通物(wu)业服务及经管指(zhi)数。同时，万物(wu)云、建(jian)发(fa)物(wu)业、越秀服务、滨江服务、中骏商管、时代邻里及浦江中国等7只物(wu)管股(gu)被剔除该指(zhi)数成分股(gu)分。别(bie)的，2023年内(nei)，旭辉永升服务、建(jian)业重生(sheng)活、卓越商企服务等多(duo)家企业被剔除港股(gu)通名单(dan)，也让(rang)企业活动性备受磨(mo)练。

“此次调整新增(zeng)了南(nan)向(xiang)港股(gu)通资格要求、变动了活动性要求等外容，恒生(sheng)指(zhi)数公司的一系列(lie)收紧行动，进(jin)一步袭击了物(wu)企上市的进(jin)展。”刘熟(shu)年如是(shi)说。

克而瑞物(wu)管指(zhi)出，从并购标的的属(shu)性来看(kan)，专业服务的比例正渐渐提高。数据统计显示，2023年上市物(wu)企收购事项中超折半为(wei)专业服务，其中科技服务、环卫(wei)服务还是(shi)企业专业服务的并购重点。

同时，为(wei)打造差异化竞争劣势，企业进(jin)一步向(xiang)更细(xi)分的范(fan)畴延伸，如特发(fa)服务增(zeng)资入股(gu)四川大金源天鼎物(wu)业完(wan)成了企业正在电站服务、能(neng)源物(wu)管方面的布局。中海物(wu)业收购母公司旗下工程监理公司，最(zui)先发(fa)力监理服务。彩生(sheng)活收购北京师范(fan)大学旗下北京豪城物(wu)业65%股(gu)权(quan)，加强了企业正在高校服务方面的竞争力。

并购“退单(dan)”频出

据克而瑞物(wu)管没有完(wan)整统计，截至(zhi)2023年12月29日，去年上市物(wu)企收并购数量为(wei)42起，同比下降21%，披露收并购金额约33.73亿元，同比下降68%。其中，雅生(sheng)活服务、近海服务、滨江服务、正荣(rong)服务等6家企业发(fa)动9起联系关(guan)系方资产(chan)收购，累(lei)计耗(hao)资14.80亿元。若剔除该类资产(chan)收购，去年整年上市物(wu)企生(sheng)意业务金额下滑高达82.16%。

“究其原(yuan)因，一方面，行业渐渐摆脱‘规模依(yi)赖(lai)’，主动寻求高质量增(zeng)长；别(bie)的一方面，此前大规模收并购带来坏账风(feng)险并未完(wan)整消弭，资产(chan)减值计提依(yi)旧存正在，正在未遇到合适标的的情况(kuang)下暂没有举行收并购。”刘熟(shu)年说。

2023年，物(wu)企金额最(zui)大的一笔收购案照样与(yu)地产(chan)相干。中骏商管收购中骏集团旗下北京门头沟奥莱购物(wu)商场综合体，代价为(wei)10.9亿元。中骏商管是(shi)中骏集团旗下综合物(wu)业经管服务供应商，而眼下中骏集团正处于活动性危机，此举被市场解读为(wei)物(wu)企输血“反哺”地产(chan)。

另(ling)有两起并购案与(yu)联系关(guan)系方有关(guan)。2023年3月，金融街(jie)以1.35亿元收购买佳(jia)物(wu)业。7月，金科服务以约2.44亿元收购上海荷(he)特宝配餐(can)服务有限公司，两次并购案的金额都没有大。

没有仅是(shi)并购大单(dan)减少，一些物(wu)企巨头还叫停了此前的收购预(yu)案。据克而瑞物(wu)管统计，2023年，中海物(wu)业、新大正、华润万象生(sheng)活等多(duo)家上市物(wu)企叫停此前发(fa)布的收并购设计。1月，新大正以7.88亿元收购沧恒投资80%股(gu)权(quan)的设计，只管打响(xiang)了2023年物(wu)业股(gu)收并购的第(di)一枪，但终究因谈判时候太长而短(duan)命。3月，华润万象生(sheng)活终止(zhi)收购祥生(sheng)物(wu)业悉数股(gu)权(quan)。年内(nei)，中海物(wu)业披露的以没有凌驾9.5亿港元收购“中海通信(xin)”和(he)“中海监理”也正在12月29日戛然中止(zhi)。别(bie)的，以滨江服务、银城生(sheng)活服务、兴业物(wu)联等为(wei)代表的企业则变更或下调并购准备金。

物(wu)企变身“讨债主”

正在开(kai)发(fa)商深陷泥潭的时候，其联系关(guan)系物(wu)企未能(neng)幸免于难。

账面上趴着应收款，而地产(chan)商却有力偿债，物(wu)企没有得没有撕破脸，与(yu)其对簿公堂，然而，终究的效果照样地产(chan)商奉出了“以资抵债”的老路(lu)，这其中就(jiu)没有乏周遭生(sheng)活服务、雅生(sheng)活、近海服务、金科服务，荣(rong)万家等自愿担当了联系关(guan)系地产(chan)商“卖房卖楼抵债”的体式格局。

比方，2023年6月30日，雅生(sheng)活服务与(yu)雅居乐集团“以房抵债”的首笔生(sheng)意业务完(wan)成落地，后者向(xiang)前者转让(rang)406项物(wu)业，其中347项为(wei)住宅物(wu)业，59项为(wei)商业物(wu)业，总建(jian)筑面积(ji)约为(wei)4.25万平方米，而这些物(wu)业算计抵销约2.823亿元的应收款。

2023年7月21日，近海服务宣布，以6.26亿元的对价收购联系关(guan)系方近海集团部分资产(chan)，包括4961个车位、168项商用物(wu)业。正在这笔生(sheng)意业务中，近海服务应付的代价将与(yu)应收款项全数抵销。8月13日，金科服务也宣布与(yu)金科集团订立物(wu)业转让(rang)协议，后者向(xiang)前者转让(rang)19项住宅物(wu)业、6项商业物(wu)业、8项写字楼及3项产(chan)业园，共计36项物(wu)业，以抵销2040万元的应收款。

当然，2023年金额最(zui)大的追债变乱(luan)是(shi)恒大物(wu)业与(yu)中国恒大对簿公堂。恒大物(wu)业正在134亿元存款被作为(wei)质押包管金并获逼迫实行后，于2023年11月28日已向(xiang)广东(dong)省广州市中级人民法院(yuan)提告(gao)状讼，追偿第(di)一笔款项20亿元。12月5日晚间，中国恒大发(fa)布通告(gao)称，收到广州市中级人民法院(yuan)收回的诉讼关(guan)照。

由于拖(tuo)负债款的联系关(guan)系地产(chan)商大多(duo)深陷泥潭，尚且没有能(neng)自保，此时更难以偿债，所以，物(wu)企即便与(yu)其对簿公堂，末了也很难收回债款，“以资抵债”恐怕照样终究的结(jie)局。

物(wu)企独立志愿更强

值得关(guan)注的是(shi)，物(wu)企的独立性更强，首先表目前营业拓展上摆脱了对母公司的依(yi)赖(lai)。

比方，巨头物(wu)企摆脱了对付地产(chan)母公司的营业依(yi)赖(lai)，第(di)三方外拓物(wu)业已经占据其经管面积(ji)的“大头”，这其中的代表有万物(wu)云、融创服务、恒大物(wu)业、碧桂园服务等。从数据上来看(kan)，万物(wu)云、融创服务、恒大地产(chan)新增(zeng)合约面积(ji)中八成以上都来自第(di)三方。

别(bie)的，从改名来看(kan)，物(wu)企主动割舍与(yu)母公司的联系关(guan)系。比如，正在品牌独立性方面，恒大物(wu)业正在2023年11月将其官方微信(xin)公众号的称号由“恒大物(wu)业”变动为(wei)“金碧物(wu)业服务”；12月19日，奥园健(jian)康(kang)发(fa)布通告(gao)，改名为(wei)“星(xing)悦康(kang)旅股(gu)分有限公司”；12月22日，“旭辉永升服务”则改名为(wei)“永升服务”，旨(zhi)正在加强集团独立品牌建(jian)设。

虽然急于和(he)地产(chan)商撇清干系，但是(shi)由于地产(chan)行业风(feng)险尚未出清，物(wu)企账面上的应收账款难以收回，依(yi)旧遭到联系关(guan)系地产(chan)商的拖(tuo)累(lei)，2023年的功绩也难言乐观。

2023岁尾，碧桂园服务发(fa)布通告(gao)称，将对联系关(guan)系方的商业应收款、商誉及其他无形资产(chan)分别(bie)计提18亿元至(zhi)23亿元、14亿元至(zhi)18亿元的减值拨备，预(yu)告(gao)其2023年的净利润将减少约32亿元至(zhi)41亿元。行业龙头尚且如此，2023年仍然是(shi)物(wu)企盈利灰暗的一年。

随着房地产(chan)行业风(feng)险的渐渐出清，2024年物(wu)管行业将会如何发(fa)展？

对此，渐苒研究院(yuan)首席研究员、物(wu)商云联合创始人汤(tang)晓晨表示：“预(yu)计2024年，物(wu)企相对地产(chan)的独立性会进(jin)一步加强，市场化发(fa)展迥殊是(shi)非(fei)住市场的发(fa)展将迎来新突破，主如果服务工具进(jin)一步细(xi)化和(he)服务形式上面的创新。比如，正在多(duo)元服务板块，To B服务将成为(wei)物(wu)业展开(kai)增(zeng)值服务的主要方向(xiang)，社区类增(zeng)值服务将更关(guan)注具体的运营能(neng)力，以及与(yu)社区生(sheng)态(tai)的各种(zhong)参与(yu)者包括业主、基层政府、供应商或品牌商的共创。”

“综合来看(kan)，2024年物(wu)企的生(sheng)存情况(kuang)有望获得改进(jin)，主要表目前联系关(guan)系方影响(xiang)的渐渐化解、勉励(li)政策(ce)的进(jin)一步落地、非(fei)住类专业服务需(xu)求增(zeng)加以及物(wu)企能(neng)力升级带来的市场空间扩大。”汤(tang)晓晨说。

新京报记(ji)者 徐倩

编辑 武新 校正 王心